Samkomulag um eignaupptöku.

Ég hitti fasteignasalann minn í vikunni og spurði hvernig gengi;

-Þetta er allt að gerast nú fara eignir að hreifast.

-Hvað kemur til?

-Þegar 110% niðurfærslan verður komin í gegn.  Þá verður verðið miðað við fasteignamat og allt fer á fullan sving.

-En hver kaupir eignir á 10 % yfirverði?

-Fasteignamatið hefur lækkað 20-30% og við það verður niðurfærslan í 110% miðuð þannig að þetta verðu bara spurningin um mánaðarlega greiðslubyrði á móti leigu.

-Ertu semsagt að segja að ég geti selt íbúðina mína á fasteignamatinu?

-Já, annað verður erfitt.

-Er ég semsagt búin að tapa öllu eigin fé í minni íbúð frá hruni, þrátt fyrir að hafa lagt í hana 50% eiginfé og borgað af henni alla tíð.  Er ég þá  komin í sömu stöðu og sá sem tóki 100% lán í sinni íbúð og hefur ekkert getað greitt af henni frá hruni.  Eru að segja það?

-Já Maggi minn, svona er þetta bara. 

"Tökum dæmi: Tvær fjölskyldur keyptu sér sitt hvora íbúðina í sama húsinu 2007 á 25 milljónir. Önnur fjölskyldan tók 100 % lán og skuldar í dag um 33,2 milljónir. Hin fjölskyldan átti 10 milljónir og tók því 15 milljónir að láni og skuldar í dag um 20 milljónir. Gefum okkur að íbúðirnar kosti í dag um 20 milljónir og lánin hafi hækkað um c.a. 33 % samkvæmt verðtryggingu.

Samkvæmt samkomulaginu þá fær fyrri fjölskyldan sem tók 100 % lánið afskrifað niður í 110 % af nýju fasteignamati og skuldar því 22 milljónir og hefur engu tapað þó hún skuldi 2 milljónir umfram verðmæti.

Hin fjölskyldan fær enga leiðréttingu, skuldar 20 milljónir og er búin að tapa þeim 10 milljónum sem hún lagði fram í upphafi þannig að hún er búin að borga fyrir leiðréttingu hins aðilans í þessu dæmi og gott betur. 

Þetta kostar ekkert fyrir bankana þegar verið er að færa lán í 110 % veðsetningu, veðsetningin var ónýt áður og ef þeim tekst að fá fólk til að borga af 110 % veðsetningu þá eru þeir að græða en ekki tapa því eðlilegt er að skuldari skuldi ekki meira en nemur verðmæti eignarinnar ef hann lagði eitthvað fram sjálfur í upphafi, ef bankinn lánaði honum 100 % í upphafi þá verður bankinn sjálfur að taka tapið af því. Það er enginn akkur í því fyrir neinn að skulda umfram verðmæti húsnæðisins síns og sinnar fjölskyldu." 

Væri réttlátt að þriðja fjölskyldan sem á 20 milljóna íbúð skuldlausa í sama húsi gefi 10 milljónir til bankanna?

Aðgerðir vegna yfirveðsetninga

Athugasemdir

[Vilhjálmur Bjarnason Ekki fjárfestir, 15.1.2011 kl. 16:25]

Sæll Maggi, ég er ánægður með hvað þú ert duglegur að nota útreikninga mín hér fyrir ofan í póstunum þínum sem dæmi um hvað þetta er allt fáránlegt og miðast bara við að fá fólk til að halda áfran að borga. Sá sem t.d. skuldar 150 % veðsetningu á eigninni sinni fær, ef þeir geta ekki náð af honum afborgunum fyrir þeirri 150 % veðsetnngu, að færa lánið niður í 110 % en bara ef þeir sjá að annars hætti hann að borga og ekki hægt að ná því af honum öðruvísi því ekki vilja þeir að hann gefist upp, þá tapa þeir. Þeir spila á von og trú fólks um leiðréttingu lána og eru einnig að reyna að minnka  líkur á mótmælum á mánudaginn.

Þetta kostar ekkert fyrir bankana þegar verið er að færa lán í 110 % veðsetningu, veðsetningin var ónýt áður og ef þeim tekst að fá fólk til að borga af 110 % veðsetningu þá eru þeir að græða en ekki tapa því eðlilegt er að skuldari skuldi ekki meira en nemur verðmæti eignarinnar ef hann lagði eitthvað fram sjálfur í upphafi, ef bankinn lánaði honum 100 % í upphafi þá verður bankinn sjálfur að taka tapið af því. Það er enginn akkur í því fyrir neinn að skulda umfram verðmæti húsnæðissins síns og sinnar fjölskyldu.

Því að gera eins og ríkisstjórnin hefur nýverið sett lög um, að setja lægstu óverðtryggða vexti seðlabankans á öll húsnæðislán eftir Hæstaréttardóm um bílalánasamning er náttúrulega fáránlegt.

Það sér hver heilvita maður að það eiga ekki að vera og hafa aldrei, hingað til, verið sömu vextir á skammlífri  munaðarvöru eins og bílum og langtíma nauðsynjavöru eins og fasteign.     

Þar sem það virðist vera mikill misskilningur hjá fólki og því miður ofurtrú, eða réttara sagt ofurvon á að ríkisstjórnin sé að gera eitthvað gott og rétt fyrir skuldara ætla ég að fara aðeins á einfaldan hátt yfir hvernig grunnurinn að uppbyggingu óverðtryggðra lána eins og nota á við “talnaleik“ ríkistjórnarinnar vegna umbreytingar gengislánanna er fundinn. Fyrst eru almennir vextir í þeim lánaflokki sem lána á til fundnir, í okkar tilviki lægstu mögulegu vextir vegna þess að verið er að lána til húsnæðskaupa. Segjum 4,15 % eins og var á þeim tíma sem um ræðir, svo er verðbólgunni á þeim tíma bætt á það og til að vera nokkuð öruggir með þetta þá er c.a. 1 % bætt ofan á til að hafa þetta öruggt, fyrir bankann nota bene. Segjum að verðbólgan hafi verið 4,35 % við lánveitinguna þá fær lántakinn lánið afgreitt með 4,15 % vöxtum + 4,35 % vegna verðbólgu + 1 % til öryggis, samtals gera þetta því 9,5 % í “óverðtryggðum“ vöxtum.  Til að bankinn taki nú ekki of mikla áhættu þá eru þetta nær undantekningarlaust breytilegir vextir, þannig að ef t.d. eftir sex mánuði, verði verðbólgan komin upp í 5,35 % þá eru vextir „“óverðtryggða“ lánsins okkar komnir upp í 10,5 %. Á sama tíma er sá sem er með venjulegt verðtryggt húsnæðislán að borga 9,5 % vexti, þ.e. 4,15 % vegna vaxtanna og 5,35 vegna verðbólgunnar og ekkert 1 % álag. Útkoman er því sú að sá sem er með “óverðtryggt“ lán er að borga c.a. 1 % hærri vexti en sá sem er með venjulegt verðtryggt lán.      

Á norðurlöndunum, þ.e. í  þeim löndum sem við miðum okkur hvað mest við eru lán til almennings til húsnæðiskaupa nær undantekningarlaust óverðtryggð og með föstum frá um 2,5 % til um 5 % vöxtum út lánstímann en einnig eru til lán með breytilegum vöxtum en þó með hámarki á hvað vextirnir geta farið hátt, t.d. held ég að í Danmörku séu þeir með 6 % hámarki og eru þau þá með lægri vöxtum en lánin með föstu vöxtunum þar sem lánveitandinn þarf ekki að taka eins mikla áhættu með því móti að þeirra mati, hér er öllu snúið við og notað gegn lántakendum, enda allt traust farið sem við höfðum til banka og fjármálafyrirtækja.     

Villi 822-8183

[Magnús Sigurðsson, 15.1.2011 kl. 17:18]

Sæll Villi, dæmin þín segja meira en þúsund orð lánveitenda, því þau eru á mannamáli.  Kolleiki þinn, fasteignasalinn sem ég hitti í vikunni, talaði líka mannamál.  Ef ég hafði hugmyndir um að ég ætti eitthvað þegar ég kom inn til hans þá voru þær slokknaðar þegar ég fór út. 

Þetta er bara svona sagði hann og bætti við að hann væri kominn í sömu stöðu rúmlega fimmtugur, búinn að tapa aleigunni.  Hann sagðist vera steinhættur að tala í kringum hlutina nú ráðleggði hann fólki að lesa sér til um sjaldgæfan sjúkdóm og verða sér út um örorkubætur.